そういえば、姉ちゃんはどこで住宅ローン組んでるの？
〇〇銀行でフラット35で借りてる～。確か金利は1.65％だったかな？
姉ちゃん、、、それは損してるで、今度シミュレーションしてあげるわ。
先日、四国の銀行の住宅ローンはヤバイという話を書きましたが、私の姉も5年前に一戸建てを建築し、フラット35で住宅ローンを組んでいます。上記がその時のやり取りです。
フラット35とは？
フラット35とは、窓口である各銀行を経由して、住宅金融支援機構からお金を借りる仕組みであり、利点としては、お金が借りやすいこと(職業や、年収などの属性にあまり関係なく貸してくれる)、35年にわたって、同一の金利でお金を貸してくれることなどがあげられます。
実際に借り換えをシミュレーションしてみる
姉は、5年前に住宅ローンを35年、金利1.65％で3000万円組んでいるのですが、これをもし今私と同条件の金利0.407％で借り換えるとした場合を、シミュレーションしてみようと思います。
5年経過しているので、残債を計算するとざっくり2670万円ほどになっています。
まず、借り換えるのに必要となるのは、事務手数料2.2％(2,670円×0.022＝59万円)と抵当権の抹消と登記費用として24万円の合計83万円です。これと金利差で発生する返済の合計額を比較して、総額が安くなれば借り換えるメリットが有るということです。
2670万円を、残り30年間金利1.65％で借りた場合、毎月の返済額は94,081円でその内訳は当初元金57,369円、利息36,713円です。この利息の額、、、見たくないですよね～。1/3以上未だに利息を払っているんです。
30年間の支払い総額でみると総返済額は3,387万円となるので、支払う利息は717万円となります。
一方で、金利0.407％で借り換えたとすると、毎月の返済額は78,799円でその内訳は当初元金69,743円、利息9,056円です。30年間の支払い総額でみると総返済額は2,837万円となるので、支払う利息は、たったの167万円です。これに借り換えで必要となる事務手数料などの83万円を加えても2,920万円となり、借り換えない場合と比較すると400万円以上も返済額に差が生じることになります。
利息というものは恐ろしい。
金利1.65％の住宅ローンっていうと10年ほど前なら、妥当な金利に感じられましたが、現在は変動金利で0.4％を切っている銀行もあるため、決して低い金利ではありません。住宅ローンは大金を長期間にわたり借りるものなので、ほんの少しの金利差でも大金を損してしまうことになってしまいます。
住宅ローンを変動金利で組んでいない方は、今現在の金利で借り換えると、月々の返済額も軽くなるし、総返済額では数百万の節約をすることが大抵の方の場合可能と思われます。
住宅ローンの借り換えも、行動する人とそうじゃない人で差が生まれることの一つだと思います。
参考までに、以下のサイトでは、簡単にシミュレーションが可能になっています。
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