住宅ローン控除(サラリーマンが出来る最強の節税)

節税住宅ローン
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サラリーマンができる最強の節税_住宅ローン控除

個人でできる最強の節税は、家を買った場合は住宅ローン控除だと思います。資産価値の高い家を買えない場合、賃貸の方がよいという方もいますし、私もそういう考えに近いところも有りますが、田舎で快適に暮らすためには、家を建てることが必要でした。

これまで住んでいたマンションを売却し、現金一括で家を購入するよりも、今はローン金利がかなり低いため、マンションは賃貸するか、高額で売却できた場合は売却し、現金を手元に残しておいて投資で運用し、住宅ローンを借りる方がお得だと思います。

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私の税金シミュレーション

給与額約530万円(税込み) 不動産収入約230万円、不動産収入から経費を差し引き来年の所得税等をざっと計算すると所得税約20万円 住民税約31万円となります。何も節税対策をしない場合は、これがすべて税金として持っていかれることになってしまします。

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現行の住宅ローン控除

現行の住宅ローン控除は、新築物件を購入した場合は、借入金額4000万円を上限に、年末の住宅ローン残高の1%が控除される仕組みとなっていて、所得税で還付できない金額については、住民税から最大136,500円まで控除が可能となっています。

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私の住宅ローンの年末残高と納税額の推移

2021222324252627282930
年末残高(万円)3,6573,5553,4533,3503,2473,1443,0402,9352,8312,725
1%(万円)36353433323130292827
所得税控除額20202020202020202020
住民税控除額13131313121110987

 

 

という感じで、表は10年で計算していますが、住宅ローン控除が可能な13年間は所得税を1円も収める必要は無さそうです。

住宅ローン利息と税控除額の比較

住宅ローンを組むと住宅ローンの利息を支払うので、控除が有っても損なんじゃないか?という観点からの検証は以下の表のとおりです(万円以下は四捨五入、2021年は8月から住宅ローンの支払いが開始するため、支払う利息は6万円程です)。

2021222324252627282930
税控除額(万円)33333333323130292827
支払い利息(万円)6151414131313121211

住宅ローンを借りた方が、利息の支払い分を差し引いても年間約20万円お得という結果になります。13年間だと約260万円です。

計算してみると、会計検査院が現在の住宅ローン控除制度に突っ込みを入れるのも頷けます。住宅ローン控除の制度が出来た当時は、住宅ローンの金利が高かったので、1%くらいは還付してあげますよ。ってものだったのですが、今は借りた方が税金を納めなくてよいし、支払う利息を考慮しても、めっちゃお得ですってことになっています。

14年後に、一括で返済すると借りて儲かったってことになっちゃいますよね。

私は、就職して半年で自宅マンションを購入して、その8年後に2軒目を購入しているので、働き始めてからほぼ所得税を支払っていません。何もしていない場合と比べると、所得税だけでも400万円くらいの差がついていると思います。

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