こんにちは。
今回は住宅ローンの見直しについて書いていきます。
変動金利、固定金利と種類はありますが、皆さんはどちらで借りていますか？
ウメぱぱは、変動金利で借りています。
それでは行ってみよ～
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住宅ローンの選び方
住宅ローンを借りる際に借りる側が選べるものは、二つあります。
- どの銀行で住宅ローンを借りるか
- 変動金利を選ぶか固定金利（3年固定金利、5年固定、10年固定、フラット３５）を選ぶか
どの銀行で住宅ローンを借りるか
どの銀行で借りるかという観点では、とにかく安く借りれるところを探す、ってことだと思います。
それに、住宅ローンの金利は店頭で公開されている金利で全員が一律に設定されるという訳ではなく、勤めている会社との提携が有ったり、ハウスメーカーが提携している銀行が有れば、優遇金利の適用が受けられたりってことは多々あるので、探す努力をしっかりとするべきです。
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変動金利を選ぶか固定にするか
いま安ければいいーよという人は変動金利を、未来が心配だ～って人はフラット35を選択する感じだと皆さん思うでしょうが、変動金利とは名ばかりでその金利は、ここ10数年全く変動していません。
結果何が起こっているかというと、変動金利で低金利で借りた人が得をして、固定金利で借りた人が損をしているという状況が発生しています。
例として物件の90％以上金額を借りる場合の金利だと
変動金利最安値 ジャパンネット銀行 0.385％
フラット３５最安値 複数銀行 1.58％
この金利で3,000万円を35年間借りたとすると、10年後支払い総額にどのくらいの差が生じているかというと
0.385％だと 総支払額 8,858,442円 1.58％だと 11,410,380円 その差は250万円ほどになります。
この差額は余計に支払っている利息分です。
これを35年続けると差額は700万ほどに広がります。この差額で、未来の心配を買ったと思って納得出来ます？
私にはこの差額は大きすぎるので、前回住宅ローンを組んだ際も変動金利で借りていました。
変動金利はいつでも固定金利に変更できますし、今後、変動金利が上昇したとしても、固定金利を超えることは無いと思っています。
もしもの場合は固定金利に切り替えればよいだけだと思っていますし(^▽^)/
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四国の銀行の金利設定
四国の銀行の金利設定なんですが、某銀行の金利はこんな感じです。
3年固定0.8％、5年固定0.9％、10年固定1.2％、変動金利3.0％・・・。
あれ？って感じですよね。変動が一番高い。以下銀行員とのやり取りです。
変動が一番高いって、違和感があるんですけど？
四国の方は、変動金利で借りる人が少ないんですよ。
で、、、でしょうね。3年固定でも都会の銀行よりも高いですし、ちなみに固定金利終了後の金利はどうなるんですか？
そこは、これからのお付き合いを経た相談になります。四国はこんな感じなんですよ～。
これだと、10年固定1.2％を借りる人が多いのかなぁ、と思いました。
田舎の人って、メガバンクとか、ネット銀行で住宅ローンを借りられるってことを知らない方も結構いるんですよね。
実際にどんなところで住宅ローンを借りているかというと地方銀行、信用金庫、JAなどがほとんどだと思います。もっと、返済額を下げられるのに実にもったいないなぁと思います。
私の姉の場合、、
そういえば、姉ちゃんはどこで住宅ローン組んでるの？
〇〇銀行でフラット35で借りてる～。確か金利は1.65％だったかな？
姉ちゃん、それは損してるで。今度シュミレーションしてあげるね。
先日、四国の銀行の住宅ローンはヤバイという話を書きましたが、私の姉も5年前に一戸建てを建築し、フラット35で住宅ローンを組んでいます。
上記がその時のやり取りです。
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フラット35とは？
フラット35とは、窓口である各銀行を経由して、住宅金融支援機構からお金を借りる仕組みであり、利点としては、お金が借りやすいこと(職業や、年収などの属性にあまり関係なく貸してくれる)、35年にわたって、同一の金利でお金を貸してくれることなどがあげられます。
実際に借り換えをシミュレーションしてみる
姉は、5年前に住宅ローンを35年、金利1.65％で3000万円組んでいるのですが、これをもし今私と同条件の金利0.407％で借り換えるとした場合を、シミュレーションしてみようと思います。
5年経過しているので、残債を計算するとざっくり2670万円ほどになっています。
まず、借り換えるのに必要となるのは、事務手数料2.2％(2,670円×0.022＝59万円)と抵当権の抹消と登記費用として24万円の合計83万円です。これと金利差で発生する返済の合計額を比較して、総額が安くなれば借り換えるメリットが有るということです。
2670万円を、残り30年間金利1.65％で借りた場合、毎月の返済額は94,081円でその内訳は当初元金57,369円、利息36,713円です。この利息の額、、、見たくないですよね～。1/3以上未だに利息を払っているんです。
30年間の支払い総額でみると総返済額は3,387万円となるので、支払う利息は717万円となります。
一方で、金利0.407％で借り換えたとすると、毎月の返済額は78,799円でその内訳は当初元金69,743円、利息9,056円です。30年間の支払い総額でみると総返済額は2,837万円となるので、支払う利息は、たったの167万円です。これに借り換えで必要となる事務手数料などの83万円を加えても2,920万円となり、借り換えない場合と比較すると400万円以上も返済額に差が生じることになります。
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利息というものは恐ろしい。
金利1.65％の住宅ローンっていうと10年ほど前なら、妥当な金利に感じられましたが、現在は変動金利で0.4％を切っている銀行もあるため、決して低い金利ではありません。住宅ローンは大金を長期間にわたり借りるものなので、ほんの少しの金利差でも大金を損してしまうことになってしまいます。
住宅ローンを変動金利で組んでいない方は、今現在の金利で借り換えると、月々の返済額も軽くなるし、総返済額では数百万の節約をすることが大抵の方の場合可能と思われます。
住宅ローンの借り換えも、行動する人とそうじゃない人で差が生まれることの一つだと思います。
参考までに、以下のサイトでは、簡単にシミュレーションが可能になっています。
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