田舎に移住する場合に都会の不動産はどう処理するべきか。
Uターン就職をして田舎に住宅を建築するにあたって、頭を悩ませたのが、手持ちのマンションを売却するかどうかという点です。私の場合、択肢は以下の二つでした。多くの方も都会で持ち家に住んでいる場合、同じ条件となるかと思います。
- 手持ちのマンションを売って、それを原資に田舎に自宅を建てる。
- マンションは賃貸物件として貸し出して、手元に残しておく。
どちらの場合、メリットとデメリットがあります。
マンションを売却する場合のメリット
- マンションの売却で得た現金で、家の新築費用を一括で支払うことが可能となるため、借金を背負うことがない。
- 住宅ローンを組むなど煩わしい手続きが不要になる。
マンションを売却する場合のデメリット
- 都会のマンションは、賃貸に出せば収益があげられるが、それを売って今後収益の見込めない田舎の戸建てを購入することになる。
- 売却益で現金一括で、戸建てを建てた場合、現在13年になっている住宅ローン控除を受けることが出来ない。住宅ローンは現在変動金利で借りれば0.5％を下回っていますが、住宅ローン控除は借入額の1％が所得税などから控除されるため(来年以降改正される可能性が高い。)、0.5％分が現状では得をする状況になっています。まあ、現金を手元に残して、住宅ローンを組むこともできますが。
マンションを賃貸する場合のメリット
- 賃貸できれば、今後組む住宅ローンの返済額以上の家賃収入が見込める。私の場合、家賃収入は管理費や修繕積立金を差し引いて、手元におよそ17万円ほどが残ると見込まれ、それに対して田舎で新築する一戸建ての住宅ローンの返済額は10万円ほど。家賃収入で給与以外に差し引き7万円の収益が見込めます。
- 住宅ローンを組めれば、13年間の住宅ローン控除が受けられる。例えば年末に3,000万円の住宅ローン残高がある場合、30万円分の所得税と住民税が年末調整で還付されます。
マンションを賃貸する場合のデメリット
- 住宅ローンを組むのは、これで3回目になるのですが、4６歳にして、収入が減る状況にもかかわらず、また数千万円の借金を背負うことになる。
- 転職直後でもお金を貸してくれる銀行を探さなければいけない(銀行の融資条件に勤続1年以上という条件がある場合が多いので、転職直後に住宅ローンを組めるか分からない)。
- マンションに空室が発生した場合、住宅ローンを手持ち資金から返済する必要がある。
どちらを選択しても、メリットとデメリットが有って、非常に悩ましい状況でしたので、今現在の支出から削減できるものはないか、まず家計の見直しをし、1年の収支を計算したうえで、今後自分と妻が100歳まで生きると想定した場合の、「死ぬまで収支」をエクセルで計算してみました。初めてこのような計算をしてみましたが、人生の折り返し地点で計算してみてよかったと思っています。
また、手持ちのマンションがどの程度の金額で売れるのか、無料の不動産一括査定サイトで査定(例えば以下のようなサイト)をしてもらい、死ぬまで収支で100歳まで、黒字をキープ出来るような金額で売却できた場合は売り、その金額に見たない場合は、賃貸をする方針としました。
皆さんがもし、同じ状況で田舎に移住されるとなった場合はどうされるか私にも興味が有ります。
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